新规:温哥华一块独立屋地块可建3-8套住宅单位

Gary Gao 大温房地产经纪和建商 BurnabyHouse.com CitiDesign.ca
分类: 房屋知识 发布日期: 2023-06-10
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你知道温哥华最近要实施一个独立屋地块可建3-8套住宅单位的政策吗?这对温哥华的房价会有什么影响?

你听说过Missing Middle这种住房类型吗?今天就给你详细说一下。

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首先,先简短讲一下这一周的房地产市场情况:入春以来大温地区房市火热,抢offer的情况比比皆是。本周加拿大央行意外的加息引发了人们对政策制定者可能不得不在更长时间内维持高利率的猜测。温哥华的房市会将降温吗?也是众说纷纭。

Gary认为大温的房市可能会停滞或小幅调整,但是今年看来房价大幅下降几率不大。一来市场已经适应了利率上涨,受利率上涨影响的房屋拥有者只占房主总数很小的比例,即便出现断供,拍卖的情况,对房地产市场总体也不会有太大的影响。现在外国人已经被挤出了温哥华的房地产市场,但是由于大温地区的宜居性和大量新移民的涌入,以及日益扩大的住房需求,温哥华的房地产市场绝大多数还是靠已经入市的财富支持,而并非本地工薪阶层的收入支撑。现在看来政府为了降低通胀不断加息也是把拥有房屋的打工一族不管不顾抛弃了。毕竟租客只要不搬家就享有租金锁定的保护,而打工一族的月供在更新贷款的时候会确确实实地增加。有小伙伴说可以把房子卖了啊,可是把房子卖了也要去租房,而且由于通货膨胀和房屋供应量紧张,空置率低,需要付高昂的租金。

二来,基准利率 prime rate 现在已经达到 6.9%的高位,新一波利率大幅上涨的可能性不大。毕竟政府希望降低通胀的同时经济是软着陆而不是崩溃。

现在我们进入本次视频的正题: Missing Middle Housing 和温哥华市政府鼓励增加住宅供应的新举措。

在温哥华的各个社区,比如Cambie Corridor等地,通过一些政策如Secured Rental Policy,新的住房选择正在兴建中。这意味着在城市主干道上,现在可以看到高达六层的租赁建筑物了。而且,Rupert和Renfrew轻轨站周围的规划工作也正在进行中。现在,温哥华有很多新的住宅开发项目,城市各个角落都可以看到起重机的身影。不过,大多数新开发项目还是限定在市中心或者Cambie街沿线这样的区域。其他地区几乎没有新建住房项目,这是因为所有RS ZONE (独立屋区划区)的新住房选择都非常有限,这就是我们所说的“missing middle (缺失的中间住房类型)”。指独立屋和公寓类型之间的那些房型。

“missing”指的就是那些缺失的建筑类型,比如排屋、联排别墅、四拼屋、低层公寓和其他类型的建筑。

在温哥华,根据现行规章制度,大部分土地是不允许建造新型住房的。这张温哥华地图,所有标出来的区域,大约一半的城市被规划为RS ZONE(独立屋区划区),这里只允许建造后巷屋或者双拼屋,就只有这么多选择了!

在温哥华,50%的土地被规划为RS(独立屋)区划,但其中超过90%的地块都建造了独立房屋。所以,温哥华想要改变这种现状。

市府希望提供一致的建筑布局、高度、用途和建筑面积规定。用简单清晰的要求替代复杂计算。

“缺失的中间类型” —— 联排别墅和复式单元比起独立房或公寓有自己的特色,它们不仅能提供独立房屋所独有的户外空间和街道,比公寓接地气,而且价格也非常亲民。大部分“missing middle”住房不需要付物业管理费,相比之下,一个两到三居室的公寓套房每个月的管理费可达数百元,而住在“missing middle”住房里可以省下几百元。

建造公寓楼是一个非常复杂的过程,需要合并土地、获得大量的规划批准,参加市议会会议、公开听证会,还有其他繁琐的流程。然而,建造“missing middle”住房可以更简单地增加更多的住房。它可以逐步在单个地块上完成,减少建造过程中的繁文缛节,让更多的人迁往更密集的住房区,形成更适合步行的社区。

这样做也能促进社区的商业和设施便利性。此外,新规定不要求建造大量停车位,鼓励人们步行或骑车上班,出门就能在附近的咖啡馆喝杯咖啡,朋友和家人都住得近,这样的住房更接地气,会增加你对社区的归属感。

在1985年到2014年间,温哥华的RS区域内有近27,000个房屋被拆除和重建,导致居住成本越来越高。温哥华的许多RS社区也发现学龄儿童数量显著减少。实际上,有些社区的人口普遍下降,例如West Point Grey等地区的人口实际上已经减少,当地商店关闭,附近学校的入学人数也下降。根本没有足够的人口来维持这些地方的正常运营。

市政府努力使所有RS区要求标准化,提供清晰明确的信息,并提高许可审理效率。

将所有9个区域(RS-1. RS-2 等等…)合并为一个新的RS区域。

在温哥华的大多数RS区域,市政府提议在一个地块上最多允许建造六个单元。比如,在一个典型的33英尺乘122英尺的温哥华地块上,你可以建造三到四个房屋,而在更大的地块上,甚至可以建造多达六个房屋。这些单元可以是一栋建筑,也可以是两栋独立的建筑,一栋面向街道,另一栋面向后巷。

将新房屋的⾯积从容积率0.70  降低到容积率0.60

容积率(或FSR)是⽤地块上建筑物的建筑⾯积除以地块⾯积得到的数字。

全部楼层在地上,不需要上层后退。

允许新建房屋的所有建筑面积都位于地面上。

将新建房屋的容积率(FSR)从0.70降至0.6,后巷屋的FSR从0.16提高至0.25。

将地下室的深度从5英尺减至4英尺。

将9个RS区合并为一个RS分区。

将新后巷屋 (LWH) 的⾯积从容积率 0.16 增加到容积率0.25 

后巷屋(0.25 FSR 或 1000 平⽅英尺(标准地块)  允许整整两层楼不需要上层后退

让咱们数数能出多少套房:一个独立屋+后巷屋,可以出5套房:3套合法,2套非法。当然,非法出租单位政府是不允许的。

允许在大多数RS地块上建造包含4-6个住宅单元的多拼屋。

标准地块允许4个住宅单元,较大地块允许6个住宅单元,提供100%出租屋的大地块允许8个住宅单元。

多拼屋的土地容积率(FSR)为1.0。

业主可以选择多种设计选项,包括独栋建筑或庭院形式建筑,可以全部建在地上或部分建在地下。

不要求提供停车空间,但可以在地块后方提供。

多拼屋面向希望购买家庭住宅的家庭,平均住宅面积约为1,000平方英尺。

为了限制地价上涨,多拼屋申请需要选择以下选项之一:支付费用、提供低于市场价出售的房屋单元或签署100%保障市场租屋协议。

建造多户单元主房需要增加地下雨水罐和变电箱。

总之,新建“missing middle” 住房让温哥华的居民有更多多样化的住房选择。

怎么样,你是否迫不及待地想要尝试找我们购买一块地,设计和建造这样的住宅了呢?

最近温哥华独立屋市场非常活跃。大家对在温哥华屯一些独立屋地块兴趣浓厚。

关于本拿比和列治文是否会实施类似政策的问题,Gary认为可能性较低。

虽然本拿比今年将实施后巷屋的新规定,但该市更倾向于保持独立屋区域的独特特色。

在城市中心的地区,如铁道镇、Brentwood和Lougheed等高密度开发区域,解决住房供应问题是重点。

Richmond列治文已经建设了许多联排别墅和城市屋,并且计划在3号公路沿线规划更多的高层建筑区域。

因此,未来10-15年内,尽管温哥华可能会大量出现missing middle的房屋,而本拿比和列治文可能不会出台相似的政策。

温哥华的新政会不会影响本拿比和列治文的房价呢?Gary认为不会。因为有一部分想要买大地、自住大房的人。可以去本拿比或列治文置业。本拿比和列治文可以提供价格更便宜、居住环境更好的独立屋社区和生活环境。例如本拿比大部分独立屋的地块上可以建0.4或者0.2加1400平方尺容积率的建筑面积,地下室只要不超过主层的面积,则不计入容积率。有后巷的地块,还可以建设一个最大面积1500尺的后巷屋。

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视频中配图来自温哥华市政府网站,此视频内容仅供参考,不做购买和投资建议,一切以市政府最后公布规定为准,市政府有最终解释权。

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Gary Gao, licensed Realtor® with Grand Central Realty, a licensed real estate brokerage in BC. Gary is also the principal of CitiDesign Build Inc., which is not affiliated with Grand Central Realty. CitiDesign and Gary is a licensed builder in BC. Contact Gary.
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