自住房就能免税?不一定

Gary Gao 大温房地产经纪和建商 BurnabyHouse.com CitiDesign.ca
分类: 房产税务 发布日期: 2023-12-19 本文内容来自: 温房网
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近些年,随着大温地区的房价飞涨,周围很多人通过买卖房产赚得了人生第一桶金。

身边也有一些职业炒房族(house flipper),他们利用自住房税务豁免(principal residence exemption),搜索低于市场价的房产,尤其是老房旧房,全部翻新之后,然后以高于购买价二三十万的价格卖掉,比辛苦工作一年赚的钱来得容易得多。

据《金融邮报》报道,CRA最近对滥用PRE的打击行动受到了极大的关注。

CRA最近向“可能错误地使用了PRE”的个人发出了提醒信函,如果事实证明他们错误地申请了PRE,则给予他们机会更正或修改前几年的税单。

文章的作者Jamie Golombek整理了一些卖自住房的不同情况,进行了分析解答。

问:我们最近卖掉了我们的房子,并计划购买我们女儿女婿的公寓,这样他们就可以购买城市屋。届时,我们将把他们的公寓作为我们的主要住所。计划在那里居住大约6个月,等到我们的新城市屋(目前正在建设中)建好搬入。我们是否必须在公寓里住一整年才能转售它并且不用交税?我们的会计师说,如果我们买了他们的公寓,这是我们的自住房,我们可以随时出售,而不用担心税务问题。

JG:您的会计师是正确的,主要住所出售前,居住的最短时间目前是没有规定的。但是,联邦自由党于2022年预算案中提出,在购买物业后12个月内售出物业,将不会获得自住房免税,卖房的利润将作为商业收入,全额交税,这适用于2023年1月1日及之后出售的住宅。豁免适用于因某些生活情况,如死亡、残疾、生孩子、新工作或离婚而出售房屋的加拿大人。

问:我丈夫和我在Laurentians拥有一处房产。我们七年前购买了它,但其中包括两个地块。这两个地块的总面积约为72000平方英尺。一个地块(约35000平方英尺)上面有一所房子,这是我们的主要住所,而另一块地(约37000平方英尺)则空置。两者都是湖滨房产,视觉上是一个地块,但2块空地分别有自己的税单和地址。我们正在考虑出售空地。既然上面没有房子,卖地要交资本利得税吗?

JG:鉴于空地有自己的税单和法定地址,并且可以与您的房屋所在地分开出售,因此其出售不太可能符合PRE的条件。即使这两个地段最终一起出售,你也会违反“半公顷规则”。根据《所得税法》,有资格获得豁免的“主要居住地”土地面积要限制在半公顷(约54000平方英尺),除非纳税人能够证明多余的土地是必需的。

问:我卖掉了我在城市中的住宅,并将其指定为主要住所。但我还拥有一间度假小屋,然后我发现小屋房价涨得很厉害,并且在出售时会产生巨大的收益。但我近期不打算卖掉这间小屋。我是否可以修改纳税申报表,取消之前指定的主要住所,并支付之前卖城市住宅的税款、利息和罚款?

JG : 税法赋予CRA权力,允许纳税人迟交或撤销PRE(在支付罚款后),但CRA也有拒绝撤销的权利。也就是说,你当然可以尝试,最终是否允许撤销是CRA的自由裁量权。

在离婚或分居的情况下,同时拥有城市住宅和度假小屋也会给申请PRE带来问题。例如,一对夫妇分居,妻子保留度假小屋,丈夫保留城市住宅,但双方未在分居协议中指定,未来出售房产时谁有权获得PRE。如果妻子在五年后卖掉这栋度假屋,并要求PRE,那么丈夫再卖城市住宅的时候,将无法使用PRE,因为妻子已经用过了。

Torkin Manes LLP的家庭法律师Lorne Wolfson说:“许多分居协议未能解决这一潜在问题,导致多年后出售房产时出现意外。”“双方应就分居前几年有权获得PRE的房子达成一致,并将其纳入解决方案中。”

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Gary Gao, licensed Realtor® with Grand Central Realty, a licensed real estate brokerage in BC. Gary is also the principal of CitiDesign Build Inc., which is not affiliated with Grand Central Realty. CitiDesign and Gary is a licensed builder in BC. Contact Gary.

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