14年最重磅改革!温哥华新规:独立屋1户变8户!面积减少14%!房子贬值还是屋主暴富?

Gary Gao 大温房地产经纪和建商 BurnabyHouse.com CitiDesign.ca
分类: 市场更新 房屋知识 发布日期: 2023-09-17
本站网址:CitiVan.ca

重磅!就在前天,温哥华市议会一致通过了一项重大的城市分区和建设法规的修改案,可以在以前只允许独立屋住宅的社区,建设多户住宅。

在一个独立屋住宅地块上,最多可以建造8个单元

目前,温哥华市的大部分住宅用地都被独立屋占据,市中心和部分区域有高层公寓楼。相对较少的是三层楼高的中等密度住宅。这类中等密度的住宅在北美许多城市都很抢手,但在温哥华却很少见,被称为“缺失的中等住宅” – Missing Middle。

Gary在三个月前发表的一个视频,已经介绍了吵得沸沸扬扬的温哥华市政府“大动作”:独立屋“1户变8户”,如今靴子落地,在前天的温哥华市议会上,正式通过。该修正案旨在鼓励在住宅用地上建设多户住宅,提高独立屋社区的密度,并简化住宅区划。

温哥华市议会通过的《分区与开发条例》(编号 3575)的修正案,允许在独立屋地块上最多建 6 个单元——如果是为了建出租专用房,则为 8 个。

这是自2009年温哥华首次引入后巷屋这一概念以来,对独立屋住宅社区最重大的变化,符合温哥华市规划中“温和的致密化”方向。

这意味着传统独立屋社区会逐渐转型成多住宅社区,住房密度将会大幅增加。

具体规定解读如下:

大多数独立屋地块能改建3~6个单位:

标准地块,即33英尺宽的地块,新建筑的最大建筑面积将从目前的约3400平方英尺增加到约4000平方英尺,每个地块最多可以容纳4个单元

大型地块,即50英尺宽的地块,最大建筑面积将从5200平方英尺增加到约6100平方英尺,从而可容纳多达6个单元。

对于出租专用房,一个独立屋地块上最多允许8。其中1个单位可以由业主使用。

建筑最高限定高度为3(37.7 英尺)。

市内约6.5万个独立屋地块中的大部分,都会受到这项新政策影响,温哥华市府预计,在正式生效后,每年将收到约200兴建多单位住宅的申请。

据温哥华市政府工作人员估计,新的多户住宅的成本将是新建独立屋成本的50%,是新建公寓成本的75%左右。

“这种多户住宅将允许在每个独立屋地块上建造更多的房屋,从而使土地成本可以由多个业主分摊。虽然新的价格仍然超出许多家庭的承受能力,但这个价格至少低于这些社区目前的房价。”

总的来说,在提高了住宅密度后,房屋的价格肯定要比单户独立屋住宅更加实惠

温哥华市府把最大容积率定在了1.0,容积率是建筑物内部建筑面积与土地面积相比的密度衡量标准。

这意味着该政策下,该地块上的多户住宅总建筑面积,等于地块面积。例如,一块温哥华标准地,尺寸是33尺乘以122尺,地块面积4026平方尺,按照新规,总建筑面积就是4026尺。

然而,如果选择建独立屋,新规对地块上的最大单栋独立屋面积却收紧了限制。目前的老规定,温哥华新房的容积率最多可以达到0.7 。新规将独立屋主屋的容积率减少0.1,达到 0.6换句话说,对于温哥华标准独立屋地块,房屋的最大建筑面积将从目前的2800平方英尺降至2400平方英尺减少了14%。400平方英尺折合37平方米,相当于2个卧室的面积,或是半套地下室的面积。

与此同时,独立屋土地上的主要住宅密度几乎转移到后巷屋中。后巷屋的容积率将从现有的0.16增加到0.25,这将使得后巷屋的住宅面积增加56%。例如,地块面积4000平方尺,之前后巷屋只能建640平方英尺,新规后4000平方尺地块后巷屋可以达到1000平方尺建筑面积。后巷屋的建筑高度也从1层半提高到2层,提供更好的居住体验。

新规的意图非常明确:作为独立屋业主,你可以选择不在自己的土地上建造多户住宅,但如果你计划拆除老房子并进行重建,新房只能比旧房更小,但后巷屋可以增加尺寸。

与其坚持建一个较小的主屋,不如考虑增建一个更大的副屋,市政府鼓励屋主们在自己的土地上建造多户住宅!这一政策的目的是:适度牺牲自己的居住空间,以创造更多的空间供他人使用,以应对温哥华的住房危机。

更大的出租单位可以为屋主带来更高的收益,在高利率贷款环境下,这对个人和社会都有益处。

然而这一提案也有不少反对的声音,首先,对于那些多代同堂共同生活的家庭就出现了挑战。有温哥华建筑师表示,在温哥华许多家庭都保持着多代同堂、或是和其他人共同居住生活的状态下。这种生活方式就需要较大的房屋。

新规则不适用于Shaughnessy,因为该社区在2015年被指定为文化遗产保护区。

除了致密化变化之外,该新规还将9个不同的分区(RS-1, RS-2, RS-10 等等)合并为1 个,来彻底改革和简化温哥华的独立屋分区。

这一巨变对于传统的独立屋社区来说影响是巨大的。同时,这也将使原来的那些豪宅独立屋变得更加稀缺。

如果所有符合条件的6.5万独立屋地块都改建,将增加30万个住宅单位,差不多可以再容纳一个温哥华市的人口。

许多人认为,这是一次供应温哥华所有独立屋业主的千载难逢的致富机会。特别是那些拥有老旧房屋并计划进行翻新和改建的朋友们,你们的春天即将到来!将一栋独立屋改建成八套公寓单位,无论是出售还是出租,都有望获得可观的回报。

以目前每套一卧室公寓每月2700加元的租金计算,即使只将一栋独立屋改建成六套一卧室公寓单位,每月的总租金也将达到16200加元,远超过温哥华普通独立屋的整栋租金。

市长Ken Sim表示,该政策将使老年人能够缩小住宅,使年轻人能够留在社区。

市议员Sarah Kirby-Yung在周四的讨论中表示:“这是为了建设未来家庭社区的活力。因为现实情况是,大多数人根本无法负担传统的独栋住宅。”

为了减轻可能因发展多户住宅而引发的土地投机,新规则包括“密度奖励条款”,要求建筑商要么支付费用以为公共设施和基础设施做贡献;或者以低于市场价50%的折扣价,提供一套低于市场价格的自住住房单元;要么将所有单位永久用于出租。

市政府工作人员没有提出更高的密度,主要是因为担心会压垮这种低密度社区的基础设施,特别是排污系统,否则需要大量的再投资。另外,Gary担心,因为温哥华市取暖不再允许用煤气,只能用电力,也会给电力系统的升级带来迫切的要求和压力。温哥华市独立屋区域的生活环境会逐渐恶化,缺乏地下和地面停车场,车子没地方停,道路停车格外拥挤。另外,如果出租屋遇到不付租金还破坏房子,扰乱邻里的“租霸”,赶也赶不走,房东该怎么办?不过总的来说,Gary 认为这一改变是积极的举措,将对温哥华市的振兴和帮助解决住房短缺,产生积极正面的影响。

此文档由温哥华地产经纪和建商Gary Gao收集整理。Gary预计,随着温哥华允许后巷屋建筑面积加大,和本拿比通过建造后巷屋的附例,越来越多的屋主会考虑建造后巷屋。如果您有这方面的兴趣,欢迎联系我们。Gary Gao帮您解决在大温买房,设计和建房的需要。

今天的视频就介绍到这里,如果您喜欢我们的视频请点赞和订阅我们的频道。欢迎您访问BurnabyHouse.com 和 CitiDesign.ca。下面的注释栏里面有链接。

感谢您的收看,咱们下次再见!

温哥华地产经纪和建商Gary Gao 帮您解决在大温买房和建房的需要。我们会为您提供最新最即时的房地产投资机会和信息。别忘了订阅我们的频道!感谢您的收看,点赞和分享! 欢迎您访问BurnabyHouse.comCitiDesign.ca。咱们下次再见!

Gary Gao, licensed Realtor® with Grand Central Realty, a licensed real estate brokerage in BC. Gary is also the principal of CitiDesign Build Inc., which is not affiliated with Grand Central Realty. CitiDesign and Gary is a licensed builder in BC. Contact Gary.
0
希望看到您的想法,请您发表评论x