温哥华建房奇葩经历 审批等到死 买院子里有树的房子申请建房许可时震惊了

Gary Gao 大温房地产经纪和建商 BurnabyHouse.com CitiDesign.ca
分类: 房屋知识 发布日期: 2023-04-08
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住在温哥华,经常可以看到居住区树木层层叠叠、郁郁葱葱,像生活在原始森林里的感觉。多年形成的好的绿化可以提高生活环境的质量和房地产的价值。然而,这一切并非没有代价。我是温哥华建筑设计师、建商和房地产经纪Gary Gao。我们在加拿大日常生活和建房,每天会遇到各种问题,特别是与各级政府机构打交道。今天,我想与大家探讨一下加拿大建房和政府打交道的经验和教训。重点是作为建商和屋主建房子的第一步,即把设计图纸和相关的申请文件交给市政府审批。他们的审批过程非常慢,难以想象。简单的独立屋的审批拖到半年甚至更多是常态,其中的奇葩要求更是五花八门。

一般情况下,买房时除了房子,地上还可能有一些树木,这些树可能在私有用地界限内,也可能是在相邻的人行道上,属于市政府所有,无论是私有还是公有。砍伐这些树都需要申请许可证。遇到某些珍稀的树种,市政府经常要求保留树木。如果不同意保留树木,建筑许可可能得不到批准。在这种情况下,有些人干脆把房子卖掉,建房计划就此搁置。

有个朋友的审批图纸已经耽误了一年,好不容易批下来了,政府突然说后院有一棵需要保留的树。这棵树可以长到70尺高,而且位于房子的南边。如果保留这棵树,它会挡掉整个房子南边的光线,树叶还会经常堵塞屋檐排水沟。而且,这棵树的树根将来也会往房子地基方向伸展,破坏房屋地基和地下排水管。对于屋主来说,这是非常困扰的事情。即便这棵树位于私人地界内,市政府也有权利要求屋主保留。

很不幸的是,每个市政府都有自己的附例(bylaw),也就是一种法规和条例。在附例的规定下,政府的职员有权力要求屋主保留某棵树。甚至在极端情况下,因为这棵树的存在,您可能无法建造理想的新房或实现理想的设计。政府的行为往往片面追求政治正确,处理上不够人性化,带有优越感和傲慢,没有体会到屋主的利益和切身需求。

审批难的问题在各个市政府都存在。例如,有发展商和屋主签订了购房合同,条件是发展商可以向市政府申请重新规划建造高层建筑。尽管市政府的社区规划已经允许在该区域建造高层建筑,但发展商的申请已经等了十年,开了无数次会议仍未获批准。在此期间,该区内的房子年久失修,老年人不知所措,无法卖掉房子。这种情况下,政府应该停止反复变更决策,让人们无法按时入住新居,浪费了地税和银行贷款利息。

保留树木也会带来额外费用,例如安装保护树木的木栅栏,植物学家现场监督,清理树根周围的土地等。为了保留一棵树,甚至需要砍掉另一棵树来生产围树的木材。审批过程和手续繁琐,给屋主带来精神和经济上的双重损失。

政府机构运营体系就像一个庞大而官僚的机器,每个职员都在按照自己的部门规定工作,但各个部门之间相互牵制,导致建筑许可证的申请过程拖慢。作为屋主,我们常常感到处于弱势状态,受制于程序、体制和官僚主义。购买有树的地块或附近的独立屋时,建议请有经验的经纪人协助,以减少意想不到的麻烦、头痛和经济损失。

我们姑且不说屋主不能够按时的搬入新居所带来的精神上的困扰,地税银行贷款利息在等待的期间就白白的浪费掉。有的时候树木不影响建房不正对房子也不挡阳光,屋主就是看着不顺眼,非要把树砍掉。如果政府不批准,申请到中途就放弃建房计划。有的时候屋主会问我Gary,你设计的时候不是在图纸上标注了这棵树,可以砍掉吗?那为什么政府又不批呢?作为设计者,砍还是不砍,我们只是代表屋主向政府表达了设计的意愿,真正是不是可以砍是要政府来批准的,我们没有权力代表政府作出任何承诺。如果树不能砍了,对这块地上建房没有任何影响,对房屋的采光也没有任何影响。在这种情况下,我的建议是顺其自然,不必纠结。其实,有树的地又是机遇。既是风险,又是机遇,因为有树,别人不敢买,就少了竞争者。

记得多年前买过一个旧房子,前院有三棵大树。我们把旧房拆掉了,树砍了,建了一座新房。过了几年,卖房子时,我碰到一个客人,他说他当年也是看上了这个房子,因为有三棵树,怕政府不批准砍不掉,犹豫了,所以就没买。

北美政府机构运营体系就像一个庞大而官僚的机器,每个在政府里工作的职员都是机器上的零件,他们每个人似乎都非常忠于职守,都在按照自己部门的规定做着自己的事情。他们的工作都是按照程序和规定来进行的,但总体起来,他们各个部门之间又互相牵制,互相扯皮,拖慢了建筑许可证的申请过程。他们并不讲人情,我们作为屋主来说就感觉处于非常弱势的状态。我们是受程序的绑架,受体制的欺负,受官僚主义的凌霸。

有关这方面的实例我还有很多,我会在今后的视频中为大家讲解。如果有兴趣,您可以喜欢我的视频和订阅我的频道。建议大家在购买地块内或附近有树的独立屋时,要请有经验的经纪协助,可以减少您日后的很多意想不到的麻烦、头痛和经济上的损失。

好了,今天的视频就到这里。感谢您的收看,咱们下次视频再见。

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Gary Gao, licensed Realtor® with Grand Central Realty, a licensed real estate brokerage in BC. Gary is also the principal of CitiDesign Build Inc., which is not affiliated with Grand Central Realty. CitiDesign and Gary is a licensed builder in BC. Contact Gary.
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