本那比市的双拼屋新政,这样的地拼了老命也要存一块

Gary Gao 大温房地产经纪和建商 BurnabyHouse.com CitiDesign.ca
分类: 房屋知识 发布日期: 2023-09-29
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随着温哥华允许在一块独立屋地块上兴建八套房屋,本那比市也在扩大住房类型和提高住宅密度方面迈出了历史性的一步。该市已经批准了后巷屋和双拼屋中的附属套房。

本文提到的双拼屋,特指的是左右双拼,side by side duplex, 也叫semi detached home, 简称semi. 有别于温哥华那种前后甚至上下交错的duplex。

Semi-detached home和Duplex之间有什么区别?这两种建筑都包括两个住所。根据本那比的分区法规,在Semi中,住所是左右并排或者前后排列,而在duplex中,它们是上下排列的。

左右形式的双拼屋是本那比市的一个特色,而此形式的双拼屋在温哥华地区则相对较少。

本文的双拼屋 = Semi

从2023年9月18日起,关于后巷屋和带附属套房的双拼屋的新的附例开始实行。

本那比市长Mike Hurley说:“这是本那比市在增加住房供应方面迈出的重要一步,同时也保留了本地社区的特色。”

根据新的规定,每一整栋Semi建筑现在可以包含两个附属套房(Secondary Suite),一边一个,位于半地下室或首层,每个套房都有独立出入口。为了表述方便,本文当中就把这种本那比常见的并排式的Semi称为双拼屋。关于双拼屋这种房型的特色和介绍,也可以参考Gary以前的视频。

但是很多人还不知道的,也是本视频要告诉您的,是在R4和R5分区,建造双拼屋所需的最低地块尺寸要求已大幅减小,只要地块宽度大于等于15米(49.2英尺),地块面积大于等于6000平方尺,有后巷或第二条道路相邻,就可以建带出租套房的双拼。

也就是说,从2023年9月18日起,在本那比市,大几率可以在有49.2英尺(15米)宽度和6,000平方英尺地块尺寸的R4或R5地块上合法建造2.5层或3层,左右或前后相邻的双拼屋。

过去,能建双拼屋的地很稀有,而且要价也比独立屋高20%左右,现在,建双拼屋的门槛变低了,能建双拼屋的地块数目大幅增加了。不仅如此,双拼屋可以建三层全地上或者两层带半地下室,出租单位不占建筑面积的配额。这张表格显示了您如果想要建造一个带有两套套房的双拼住宅,需要满足的条件。除了R4和R5区划地块,R6, RM6和R12地块也允许建带出租单位的双拼。

建成的双拼屋,两户的产权可以分开,可以分别单独出售,也可以留一户自住。

建成的出租套房,不出租可以吗?给成年子女或是父母居住可以吗?当然可以。

那么到底能建多少建筑面积呢?新的附例是这样规定的:

一栋两层半独立住宅不得: (a) 拥有总建筑面积超过185.8平方米(2,000平方英尺)的主要住宅单元; (b) 拥有两个主要住宅单元的总建筑面积超过地块面积的0.30倍再加上139.35平方米(1,500平方英尺);或者, (c) 拥有主要住宅单元的二楼建筑面积小于其总建筑面积的三分之一。

也就是和最高能建2000平方英尺的总建筑面积,外加地下室或地面层的出租单位不计入以上面积。一块6200平方尺的地,总建筑面积约为 6200 * 0.3 + 1500 = 3360 平方英尺 (每侧 1680 平方英尺) 外加附送的出租套房面积。理论上这块地有可能建到总建筑面积5400平方英尺左右 (每侧 2700 平方英尺)。

如果售价保守估计为每单侧210万,平局尺价只有780元左右,远低于目前本那比公寓和城市屋的尺价。目前北本和南本不带地下室的符合“老附例”的双拼屋,单侧面积2000平方尺左右,已经达到或超过210万的售价。

兴建双拼屋,不仅能够帮助政府提供更多的房源,以解决加拿大的住房危机,是一件政府、投资者和房屋居住者共赢的好事。已经拥有此类房屋的老铁们,你们躺赢了。没拥有此类房屋的买家也可以早早出手了。

我们在网站 BurnabyHouse.com上免费为您奉上一项福利,列出当前上市的所有潜在的适合建双拼屋的地块,而且根据上市房源实时更新,供您参考。因为数据来自MLS,数据由各个地产经纪提供,错误和遗漏在所难免;更详细的信息,还可以为您设置免费的个人VIP订制邮件通知,把新房源直接送到您的电子邮箱。欢迎您与我们联系,也让我们CitiDesign的经验设计和建造团队也可以给您提供一条龙的购买,设计建造和市场推广服务。

按照目前的规定,在一块地上建了双拼屋就不能建后巷屋了。

在本那比开发,比起温哥华,有着独特的优势。

温哥华:审批时间长;市府收费高;建设周期长;有单独的建筑条例,审查手续繁琐,对树木砍伐方面的限制也严格许多。

本那比:审批时间短,市府收费不高,建设周期短,适合短平快的项目。

以下是一个大致的成本计算的示范,以及买家购买此类新建房屋的投入和产出预算,仅供大家参考:

建筑面积:5400平方尺
买地成本:195万 +税费 = 199万
建筑成本(包括税费等):120万
管理费:12万
经纪卖房佣金:10万
总售价:420万
总计盈利:79万
新房每单位买家购入成本:210万 + 10.5万GST + 4.1万PTT = 224.6万
首付35% :80万(可来自父母资助或卖房收入)
抵押贷款:145万
抵押贷款利息5%:月供:7270加元
月租金3600加元(地下室和主层的小套间)
实际月供:3670加元
如果您希望将房屋购买的贷款利率成本考虑在内,并且以18个月的时间为基准来计算,那么我们可以按以下方式进行计算:

以下是房地产投资的相关成本和数据:

1. 买地成本:

  • 买地成本:195万 + 税费 = 199万
  • 首付:199万 * 35% = 69.65万
  • 抵押贷款:199万 * 65% = 129.35万
  • 利率:6%
  • 分期还款期限:35年

2. 建筑成本(包括税费等):

  • 建筑成本:120万
  • 建筑周期:12个月
  • 每个月的银行支付:10万
  • 利率:10%
  • 分期还款期限:35年

3. 管理费:

  • 管理费:12万
  • 建筑周期:12个月
  • 每个月支付:1万
  • 同样从银行贷款支付

4. 经纪卖房佣金和律师费:

  • 经纪卖房佣金和律师费:10万
  • 房子售出之后才支付

5. 贷款利率成本(按照18个月计算):

  • 贷款利率成本:129.35万 * 6% * 1.5年 = 11.64万

6. 总售出价格:

  • 总售出价格:420万

这些数据提供了房地产投资的基本成本和贷款信息,有助于评估项目的盈利潜力和风险。请注意,这些数字仅供参考,并且实际成本可能因地区、市场条件和其他因素而有所不同。投资者应谨慎考虑所有相关因素并咨询专业人士,以做出明智的投资决策。

现在,让我们计算总投资和总盈利,包括利率成本:

总投资 = 首付 + 建筑成本 + 管理费 + 贷款利率成本 总投资 = 69.65万 + 120万 + 12万 + 11.64万 = 213.29万

总盈利 = 总售出价格 – 经纪卖房佣金和律师费 – 总投资 总盈利 = 420万 – 10万 – 213.29万 = 196.71万

投资回报率 = (总盈利 / 总投资) * 100 投资回报率 = (196.71万 / 213.29万) * 100 ≈ 92.31%

如果您考虑了购房贷款的利率成本,并以18个月的时间为计算基准,那么投资回报率约为92.31%。这个回报率相对较高,但请牢记这仍然是一个估算,实际结果可能会因市场波动和其他因素而有所不同。

如果您不使用贷款,而是全部使用自己的资金购买房屋,那么总投资和总盈利计算如下:

总投资 = 自己的资金支付 + 建筑成本 + 管理费 总投资 = 199万 + 120万 + 12万 = 331万

总盈利 = 总售出价格 – 经纪卖房佣金和律师费 – 总投资 总盈利 = 420万 – 10万 – 331万 = 79万

投资回报率 = (总盈利 / 总投资) * 100 投资回报率 = (79万 / 331万) * 100 ≈ 23.87%

如果您不使用贷款,而是全部使用自己的资金购买房屋,投资回报率约为23.87%。这个回报率是相对较低的,但请记住,这只是一个估算,实际结果可能会因市场波动和其他因素而有所不同。

 

假如未来贷款利息降到3%,总月供是5565加元,减去租金后,实际月供只需要1965加元。
购房决策应该考虑到所有相关因素,包括贷款利率、月供、物业费用、维护费用等。

尽管高利率和高通胀会导致月供增加,但我们必须认识到住房租金也在上涨,因此与租房相比,购房仍然保有优势。

通过上表我们可以看出,投资建新房的利润率还是可观的。

关于室内空间设计:双拼屋包括两户,每户建筑面积大约2700平方尺,产权独立,可以单独出售,其中主人空间除了客厅、餐厅、厨房和家庭室,还有3-4间卧房,以及宽敞的阳台,建筑面积大约1700平方尺。出租单位大约800平方尺,单独出入,可容纳2-3间卧房。当然,不同的地块大小,允许的建筑面积会有差异。为了老年人通行方便,室内可以加装预留电梯。

Gary认为这些地块近期会因为区域规划的变化而升值,会变得抢手,各位投资者,如果资金允许,趁着大部分投资者还没有觉醒,赶紧行动吧。

政府正在动用社会的力量和资金,以扩大住房供应。投资于房地产建设不仅可以为解决住房危机做出贡献,还可以为您个人带来收益。何乐而不为呢?

虽然建独立屋也是一个很好的选项,只是新独立屋比新双拼还是贵了至少100万,购买门槛更高,独立屋和双拼屋分别针对的是不同的购房群体。

如果您已经拥有的地块达到了上述的要求,也不要坐失良机,可以联系Gary咨询,开始设计和审批的程序,赶快让您的房地产实现最大程度的增值,改善您的生活。

可以扫描这里的二维码,加Gary的微信。

本期为您介绍了本那比双拼屋新政,Gary已经在之前两个视频中详细介绍了温哥华一变八的相关信息,接下来他也将在专门的视频中讲解本拿比市后巷屋的新规定。

此文档由温哥华地产经纪和建商Gary Gao收集整理,Gary Gao帮您解决在大温买房和建房的需要。我们会为您提供最新最即时的房地产投资机会和信息。别忘了订阅我们的频道!感谢您的收看,点赞和分享! 欢迎您访问BurnabyHouse.com 和 CitiDesign.ca。咱们下次再见!

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Gary Gao, licensed Realtor® with Grand Central Realty, a licensed real estate brokerage in BC. Gary is also the principal of CitiDesign Build Inc., which is not affiliated with Grand Central Realty. CitiDesign and Gary is a licensed builder in BC. Contact Gary.

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