大温地区的房市迅速降温 崩塌前奏还是入市机会?

Gary Gao 大温房地产经纪和建商 BurnabyHouse.com CitiDesign.ca
分类: 市场更新 发布日期: 2023-10-21
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最新的房地产数据指出市场状况迅速降温。9月份,大温哥华地区的住宅销售量为2,960套,比8月份下降了17%。这一下降幅度比8月至9月间平均下降幅度高出了4%。同比销售增长从25%缩小到16%,这一增长反映了2022年观察到的疲软对基期的影响。销售量仍然低于2010年至2019年间9月份的平均水平20%,而未来可能会更加疲软。

根据 Central 1 首席经济学家Bryan Yu 的最新分析报告,进入秋季,住房市场出现疲软,最新一轮的加息和更高的固定利率使更多买家退出市场,增加了现有房主的财务压力,进一步压抑了市场情绪。

与此同时,由于市场状况和财务压力的影响,新上市房源有所增加,这可能会推动更多的房主和投资者出售。新上市房源已经超过一年来的最高水平,比疫情前水平高出15%。主动上市房源已经从8月份的水平下降,这是两年多来的首次下降,因为其他房源被撤回或到期。销售与上市的比率现在已经进入了一个平衡市场,但年中销售状况的急剧下降表明买家占据主动权。

平均房价仍然保持稳定,为120万加元,这比一年前同比高出5.5%,比8月份环比上涨1.3%。季节调整后的价格保持平稳,标杆房价出现了0.6%的轻微下降。房价反映了市场状况,稳定的平均价格可能反映了首次购房者被高利率挤出市场的情况。与8月份相比,标杆价格的下降主要是由公寓价格下降(下降0.5%),而独栋房屋和联排别墅的表现较好。

短期内,住房市场面临较大挑战。高利率和高房价、按揭压力测试以及更广泛的通货膨胀已经削弱了购买力。预计销售将在冬季减少,房价将走低。然而,这是一个短期的趋势,预计在2024年中期将逆转,因为加拿大的住房市场,不论是自住还是租赁市场,都存在严重的供应不足。预计利率下调将在此之后刺激房市的回升。

卑诗省的劳动力市场在9月份录得另一个稳健增长,延续了8月份的增长。9月份就业人数增长0.9%,增加了25,700人,将同比增长率推至1.7%。与疫情前的2020年2月相比,卑诗省的就业仍然增长了5.5%。省级失业率略微上升至5.4%,这表明劳动力市场并未完全吸收移民激增。

本省全职就业人数在该月增长了1.1%,即23,600人,而兼职就业人数增长了0.4%,即2,100人。温哥华大都市区的就业人数较前一个月增长了1%,而失业率从8月份的5.8%上升到5.9%。制造业部门就业人数在该月增长了1.4%,其中建筑和资源部门的增长最高,而制造业部分有所降低。服务业部门的总就业人数增长了0.8%。

众所周知,利率对房地产市场有着很大的影响。10月份,加拿大央行没有加息,如果通货膨胀率符合中央银行的预期,加拿大银行(BoC)可能不必进一步提高其关键的隔夜利率。央行行长蒂夫·麦克莱姆在接受加拿大广播公司采访时说:“经济不再过热,… 我们确实认为正在进一步缓解通货膨胀,如果能够实现,我们将不必进一步提高利率。”

中央银行周三将其关键的隔夜利率保持在22年高位,为5.0%,但为进一步上涨敞开了大门,称价格风险正在上升,通货膨胀率可能会再超过其目标两年。该银行在2022年3月至今年7月之间将利率提高了10次,去年通货膨胀率达到8%以上。

Gary分析央行此轮加息周期已经结束,不再加息的原因如下:
  1. 加拿大和美国的房地产市场情况存在很大差异,美国的固定贷款是15年到30年的,加拿大的固定贷款是一年到五年的。美国的屋主只要不卖房,加息对他们没有影响。如果两国同时加息,会对加拿大的中产有房家庭造成更大的困难。高利率导致一些家庭无法再获得贷款续约,不得不卖房子。
  2. 政客需要中产的选票,因此央行的独立性可能受到政治因素的干扰。这可能会导致央行在加息决策上更加谨慎。再说利息升高即便对租客来说也好不到哪去。
  3. 美国的加息前景: 美国的加息周期预测已经结束了,而且降息的预期已经迫近。这也可能在一定程度上影响了加拿大央行的决策。美国不加息,加拿大是没理由加的。
  4. 麦克勒姆表示,英国央行将寻求“明确证据”,在降低利率之前,通胀将朝着该银行2%的目标迈进。央行和美联储为什么总吵着不排除加息的可能,一定要把通胀打到2%呢,因为降低人们的通胀预期是很重要的。其实他们在行动上不会加息了。

Gary 认为:今年冬天是投资温哥华房地产市场的入手机会,原因如下:
温哥华房地产市场存在季节性波动,好多夏天要价太高没有卖出去但又真心想卖的卖家,现在心理预期降低,会有更多的谈判空间。Gary去年冬天在本拿比帮助客户购买的地块今年升值大约了15%。预计下面的几个月大温的房市价格会回调2-5%,对于投资和建房自住的买家而言,年底或明年初可以入手了。 Gary预计加拿大今年12月也不会加息了。这次加息周期已经结束了。当降息开始的时候,人们又开始入市的时候,大温的房地产价格还会掉头往上,这一波下行的行情可能会错过了。

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Gary Gao, licensed Realtor® with Grand Central Realty, a licensed real estate brokerage in BC. Gary is also the principal of CitiDesign Build Inc., which is not affiliated with Grand Central Realty. CitiDesign and Gary is a licensed builder in BC. Contact Gary.
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