加拿大99%的人不知道,签下房贷之前,一定要问这个问题!

Gary Gao 大温房地产经纪和建商 BurnabyHouse.com CitiDesign.ca
分类: 利率房贷 房屋知识 发布日期: 2023-11-19
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办理房贷一定要货比三家,这是购房者的共识。但是要比较的项目是什么?这中间可是有学问的。除了“最优惠的利率”,在目前的高利率环境下,房贷转移政策可能才是让您得到最大实惠的关键

可转移性(portability)是一项功能,可让您将现有的房贷利率、余额和条款从一处房产转移到另一处房产,而无需支付违约罚款

通俗地讲就是换房不换贷,在加拿大,超过90%的标准房贷都具有可转移性,但细节有所不同。

购房者经常只注意利率,事后要用的时候才想到转移贷款的问题,发现自己可能错过了什么,却悔之晚矣。

买房没有“一劳永逸”,换房不换贷是否更划算?

很少有人买一套房子就住一辈子的。加拿大房地产行业的经验法则是,人们大约每7年就会搬一次家。原因各异,比如搬到负担得起的地区、工作机会、家庭成长、离婚、缩小规模、升级、死亡或疾病等等。

首次购房者搬家的频率更高,通常在获得房贷后的头五年内就会换房。

所以,购房者在签署房贷合同之前应该做的第一件事就是问自己:在未来X年内我搬家的可能性有多大?当然,没有人可以预见诸如疾病或死亡之类的事情,但工作的不确定性和扩大家庭的计划常常是可以预见的,应当加以考虑。

在这种情况下,X应等于您正在考虑的房贷期限再减去几个月,具体根据贷款类型和罚金计算方式而定。如果是5年期固定利率房贷,要减去9个月,也就是4年零3个月内,您是否会换房。

假设您获得了 40万加元的贷款,并且在4年零3个月内前搬家的概率为75%,现在有两个方案可供选择:

方案一提供6.00%的固定利率和良好的可转移性政策;

方案二提供5.75%的固定利率,以及有限制的可转移政策。

您应该选哪一个?

这种情况下,我们先要看看提前终止贷款需要支付多少罚款。

根据贷方、利率和其他因素的不同,罚款金额可能会有很大差异。以固定利率房贷为例,假设罚款为房贷余额的4%,即1.6万加元。如果节省的利息比预期的罚款多,选择不灵活但是利率更低的贷款方案就划算。

在这个例子中,节省下来的钱应该超过1.6万加元罚款的75%,即1.2万加元。但是,在40万加元的基础上享受四分之一个百分点的折扣只能节省4800加元。因此,从数学上讲,牺牲可转移性来追求较低的利率是不值得的。

需要注意的是,上述计算是经过简化的,忽略了货币的时间价值会下降和利息差。如果是可变利率房贷,计算方式又有所不同。

大多数浮动利率房贷的罚款比固定利率房贷要少得多。根据当前利率,通常仅为余额的1.5%或更低。这是因为浮动利率房贷的罚金通常是三个月的利息,而不是固定利率的利差。

实践中,未来利率是计算罚金的主要依据,所以罚款的实际数额经常比签约时的3个月利息要高,有时甚至高出2倍。

很多浮动利率房贷是不可转移的。所以,如果您选择浮动利率,又希望贷款可转移,就需要特别留意合同中是否允许这么做。

最坏的情况是贷款无法转移,同时利率大幅上涨。这时就要做好准备按照高利率支付3个月的利息作为罚款。

实际操作中,利率有很多选择,比如签订贷款合同时的公布利率、您实际拿到的折扣利率、提前终止合同时的公布利率等等,贷款机构一般都会选择最高的利率来计算罚金。

因此,要得出一笔贷款的罚金数额,您需要进行更精确的计算。在目前的高利率环境下,如果购房者刚刚获得固定利率房贷,几年后提前终止贷款,并且那时的利率比当前水平显著下降,利率差异就可能导致高额罚金。

因此,如果您计划获得两年以上的固定期限贷款,并且有可能在贷款到期之前搬家,最好确保贷款合同有良好的可转移政策。

什么是良好的贷款转移政策?

贷款转移政策好不好,最重要的判断标准是新旧房成交日期之间的时间差。有的贷款合同要求借款人在购买新房的同一天把旧房卖出去,这基本是不可能实现的,相当于变相禁止转移贷款。而且这种做法在业内相当常见。

也有一些贷款机构会给出长达30天的转帐时间,这稍微好一点,但仍然不理想。因为房子的平均销售周期比这个更长,大约为45天。

CityCan Financial 的房贷经纪人 Paul Meredith 表示:“选择大于30天的转账期限可以提供宝贵的安全缓冲。”

此外,如果您尚未卖出现有住房,最好将截止日期设置为至少90天,以便有足够的时间完成卖旧换新。实践中,包括许多银行在内的最好的贷方允许4个月或更长的过渡期。

此外,就是资格审查。贷款转移相当于申请新贷款。贷方会按照既定的程序和标准进行审查。房主的债务与收入比过高、信用评分太低或者无法证明有足够的收入都可能导致转移贷款申请被拒绝。在这种情况下,唯一的选择可能是暂缓换房,或者交罚金终止房贷,并且有可能新房贷的利率和条件不像以前那样优惠。值得注意的是,加拿大的房贷利率可能迎来转折。

过去7天,最有竞争力的全国性贷款机构继续维持各项利率不变,只有一项例外——带违约保险的三年期最低固定利率下跌30个基点至5.74%。另外,央行上周决定维持5%的政策利率不变,其传递的信息表明进一步加息的可能性较低。

如果我们接受利率已经见顶的想法,就会出现两个现象:首先,人们预计固定利率很快就会下降。其次,对于合格的借款人来说,浮动利率开始不再像是走钢丝。鉴于目前浮动利率接近或低于大多数固定利率, 预计未来几周的变数将给固定利率房贷带来竞争。浮动利率可能会成为新趋势。

信息来源:

https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/household-finances/article-dont-sign-that-mortgage-until-youve-asked-this-question/?login=true

https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/mortgages/reduce-prepayment-penalties.html#toc2
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Gary Gao, licensed Realtor® with Grand Central Realty, a licensed real estate brokerage in BC. Gary is also the principal of CitiDesign Build Inc., which is not affiliated with Grand Central Realty. CitiDesign and Gary is a licensed builder in BC. Contact Gary.

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